Annoncer un déménagement hors délai
De plus en plus de personnes déménagent à court terme. Il y a en effet des raisons valables : Peut-être que quelqu'un ne peut plus payer son loyer à cause du chômage partiel. Un couple se sépare, on change de lieu de travail ou on emménage dans sa propre maison.
La résiliation du contrat de bail : Les dispositions légales
En bref, les règles suivantes s'appliquent : En principe, chaque locataire est tenu d'honorer son contrat. Selon la région et le contrat, certains délais et dates de résiliation s'appliquent. Dans de nombreuses régions de Suisse, il est par exemple d'usage de résilier le logement à chaque trimestre. Cela signifie : au 31 mars, au 30 juin ou au 30 septembre. La plupart du temps, le délai de préavis est de trois mois.
La loi offre aux locataires une option leur permettant de se libérer de leurs obligations contractuelles sous certaines conditions. Concrètement, cette résiliation hors délai est décrite à l'article 265 CO.
Le locataire doit informer l'administration de son intention de déménager et doit trouver un locataire de remplacement acceptable pour la date souhaitée. Celui-ci doit être solvable et se déclarer prêt à reprendre le logement aux conditions existantes.
Responsable du loyer - mais pour combien de temps ?
Voici une autre histoire qui est souvent décrite de cette manière et de manière similaire : L'administration souligne qu'elle se charge elle-même de la location ultérieure. Mais cela débouche sur un conflit lorsque le nouveau locataire concerné ne signe pas le contrat. Ou si un nouveau contrat n'est conclu qu'avec retard. L'ancien locataire risque alors de voir s'accumuler des dettes de loyer pendant des mois. Car formellement, il n'est pas libéré du contrat ni de son obligation de paiement. Il doit payer tous les loyers et les charges - au plus tard jusqu'à la date de résiliation.
Foire aux questions (FAQ) : Résiliation hors délai
Une première conclusion : la résiliation hors délai soulève sans cesse de nouvelles questions, tant pour les locataires que pour les propriétaires. Nous résumons ici les FAQ les plus fréquentes et proposons des solutions :
Peut-on déménager plus tôt si l'on a un nouveau locataire ?
En principe, oui. Le droit suisse prévoit la possibilité d'une restitution anticipée (article 264 du CO). Vous pouvez être libéré du contrat - et ce indépendamment du délai de résiliation ordinaire. Vous devez trouver un nouveau locataire solvable et acceptable, et celui-ci doit déclarer par écrit qu'il reprendrait l'appartement aux mêmes conditions. - Ensuite, la gérance a encore deux à trois semaines pour examiner le ou les nouveaux locataires proposés.
Une durée minimale de location ou un contrat de trois ans sont-ils autorisés ?
Oui, partout où nous avons aujourd'hui une offre excédentaire de logements, nous voyons plus souvent de tels contrats avec une durée de location minimale, etc. Mais là aussi, vous pouvez résilier le contrat hors délai - si vous trouvez un locataire de remplacement. Conseil : réfléchissez à l'avance aux chances de trouver quelqu'un d'intéressé - pour le même appartement au même loyer, charges comprises.
Le bailleur peut-il m'interdire de chercher et de proposer un nouveau locataire ?
Non, il ne peut pas vous retirer ce droit. L'article CO 264 mentionné est un droit impératif. Il ne peut pas non plus être modifié unilatéralement dans le contrat en votre défaveur.
Quelle est la meilleure façon de sortir d'un contrat commun ?
Si plusieurs personnes sont solidairement responsables du contrat et l'ont signé ensemble, elles doivent également le résilier ensemble. La procédure de restitution anticipée est possible si les locataires sont d'accord sur ce point. Ils doivent alors également quitter le logement ensemble et rendre les clés. Les juristes diraient : "Les actes juridiques ne sont possibles qu'en commun".
Puis-je également résilier une colocation hors délai ?
Oui, si vous êtes sous-locataire, vous avez les mêmes droits vis-à-vis du locataire principal que pour tout autre contrat de location. Attention : la situation est différente si tous les partenaires de la colocation sont parties au contrat (voir ci-dessus). Dans ce cas, ils ne peuvent résilier le contrat qu'ensemble, mais ils ont la possibilité de résilier le contrat à une date ultérieure, comme dans tous les autres cas.
Quand le bailleur doit-il accepter le nouveau locataire ?
La question de savoir ce qui constitue un délai de réflexion raisonnable est controversée entre les locataires et les propriétaires. Dans le cas d'une gérance professionnelle, vous pouvez partir du principe qu'elle ne devrait pas prendre plus de deux semaines pour l'examen. Pour les baux privés, vous devez prévoir un délai de réflexion plus long - généralement environ 30 jours.
Le bailleur peut-il refuser un locataire de remplacement ?
Un locataire de remplacement est considéré comme raisonnable s'il est prêt et en mesure de reprendre le contrat de bail exactement aux mêmes conditions. Un refus doit être objectivement justifié. Exemple : le loyer serait trop élevé pour le locataire de remplacement. Ou alors, il s'agit d'un petit appartement de deux pièces et le locataire de remplacement souhaite emménager avec cinq personnes. Toute caractéristique extérieure telle que l'origine, le sexe, l'âge, etc. comme motif de refus serait inadmissible.
J'ai annoncé des locataires de remplacement, la gérance n'a jamais réagi et ne veut pas non plus reprendre les clés. Quels sont mes droits ?
Vous devez pouvoir prouver que vous avez annoncé des locataires de remplacement et qu'ils reprendraient le logement. Si c'est le cas, vous pouvez quitter les lieux à cette date et renvoyer les clés par courrier recommandé.
Le propriétaire a dit dès le début qu'il se chargerait lui-même de trouver un nouveau locataire. Mais celui-ci ne veut pas emménager tout de suite, seulement deux mois plus tard. Dois-je payer le loyer pendant toute cette période ?
C'est une question épineuse. Nous recommandons toujours : demandez une confirmation écrite de toute promesse d'être libéré du contrat ! Vous ne pouvez être sûr de vous que si vous avez cette assurance écrite : ...que vous êtes par exemple libéré de vos obligations contractuelles le jour X. Si vous ne disposez pas d'une telle promesse, vous devez absolument chercher vous-même intensivement un nouveau locataire ! Les promesses vagues et orales sont toujours délicates.
Que se passe-t-il si le contrat avec le nouveau locataire n'est pas conclu ?
Dans la pratique, cela se produit régulièrement. Peut-être que le loyer s'envole, que tout va trop vite pour une personne intéressée ou que le bailleur change d'avis. D'un point de vue juridique, la résiliation hors délai est soumise à la règle suivante : Ce n'est pas la date à laquelle un nouveau contrat est conclu qui est déterminante. Ce qui est déterminant, c'est que vous trouviez au moins un nouveau locataire et que celui-ci remplisse les conditions légales décrites ci-dessus. Le jour de référence où le locataire de remplacement serait prêt à emménager, vous êtes libéré du contrat. En cas de litige, vous devriez toutefois pouvoir le prouver. Par conséquent : vous devriez toujours documenter et copier soigneusement les promesses des locataires de remplacement. Les documents relatifs aux locataires de remplacement doivent être envoyés à l'administration par courrier recommandé (également pour des raisons de preuve).
J'ai adressé une personne intéressée par mon appartement directement à la gérance. Depuis, je n'ai pas de nouvelles. Que me conseillez-vous ?
Se contenter de renvoyer les personnes intéressées est délicat. Notre recommandation est la suivante : conservez les promesses de la personne intéressée pour vos propres dossiers, puis envoyez les documents à l'administration par courrier recommandé.
Je suis désespéré : depuis des semaines, je ne trouve pas de locataire de remplacement, car l'appartement est actuellement tout simplement trop cher. Que me conseillez-vous ?
L'important est bien sûr de chercher de manière vraiment intensive. Faites des appels d'offres en ligne, demandez à vos connaissances, etc. Pour réduire le préjudice financier, il faudrait envisager la variante d'une sous-location. Si vous sous-louez l'appartement à un prix légèrement inférieur, vous pourriez compenser une grande partie de vos pertes. Négociez avec la gérance, car la sous-location suppose son accord. D'ailleurs : le droit suisse du bail connaît le principe de "l'obligation de réduire le dommage" - le bailleur est également tenu d'apporter sa contribution. Par exemple en se montrant prêt à faire des compromis et en étant lui-même actif dans ses recherches.
Je suis bailleur privé : un locataire souhaite déménager à court terme et veut rendre les clés. Comment dois-je me comporter ?
Nous avons expliqué ci-dessus et dans un autre article la situation juridique à ce sujet. En principe, vous pouvez partir du principe que le locataire connaît la loi et qu'il se comporte correctement selon l'article 264 CO (c'est-à-dire qu'il cherche et trouve un nouveau locataire). Mais comme le principe de l'obligation de réduire le dommage s'applique aussi à vous en tant que bailleur, il faut encore tenir compte de ce qui suit : Il peut être avantageux pour vous d'attirer expressément l'attention du locataire sur ses obligations. D'une manière ou d'une autre, vous avez tout intérêt à chercher vous-même des personnes intéressées. Il n'est jamais exclu que le locataire actuel ou un nouveau locataire annoncé ne soit pas du tout solvable. Il se peut que des dettes ne soient pas suffisamment couvertes par la garantie de loyer, que quelqu'un parte à l'étranger, etc. C'est pourquoi il est généralement dans l'intérêt du bailleur d'entreprendre lui-même des démarches.
Vous trouverez ici un modèle de résiliation de contrat de bail.
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